近日，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（以下简称《通知》），其中提及，缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产限制。
同时，《通知》还提及，允许境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件，便利境外个人境内购房结汇支付。境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。
上述政策一经发布受到业内广泛关注。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时分析表示，长期以来，我国对境外资金进入房地产市场采取相对审慎态度。监管要求境外个人“自住自用”，非房企资金不得建设、购置房地产，实施先办理购房备案后办理结汇的资金监管，以防范境外热钱借道炒作楼市，引发泡沫风险。
但当前环境已发生变化。李宇嘉表示，一方面，经常项目和资本项目下的外汇流入趋缓；另一方面，房地产供求关系已发生逆转，此时对境外资金的担忧已大可不必，反而可通过制度创新引入新的资金来源，给楼市带来资金方面的源头活水。
实际上，地方层面的探索已先行落地。2024年，为优化置业结算支付流程，人民银行广东省分行发布了《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，采取“先付房款后补材料”的方式，优化跨境购房的结算支付流程，有效满足了港澳居民在大湾区内地城市安居置业的需求。截至今年6月末，广东省分行辖区共办理3341笔港澳居民内地购房业务，产生跨境收入折30.8亿元。
“此次政策变化意味着外资在境内进行房地产投资的限制有所放宽，为外资进入中国房地产市场提供了更多便利。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示。
严跃进表示，总的来说会有几方面的变化。一是外资认购住宅在银行办理资金结汇支付时的审核程序将得到优化。二是使得商办物业的投资具有更大的机会，尤其是一些核心城市的商办项目流动性有望提升。三是对于一线城市和新一线城市来说，包括大平层项目以及商业别墅项目等有望迎来更多需求。
李宇嘉补充表示，近年来我国持续扩大免签国家范围，境外人士来华旅游、创业的频次不断提高，相应的住房需求和长期消费意愿也在增加。优化境外资金在境内的结汇、购房和消费政策，正是营商环境国际化的重要组成部分。
他进一步表示，此次政策的落地，本质上是鼓励境外资金投资国内房地产市场，意味着包括个人、机构等，都有望购买多套住房，商办等，并在外汇汇入、结汇、转账等方面审核程序优化。
不过，他也强调，享受便利的前提仍是境外个人能够满足房地产主管部门及各地的购房资格。目前，多数城市规定境外个人只能购买一套住房，未来是否会放宽到与境内居民同等待遇，还需观察地方层面的政策动向。
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